Middenhuur brengt leven in de binnenstad

Sinds de oprichting 20 jaar geleden, realiseerde Wonen Boven Winkels Deventer (WBWD) bijna 150 woningen in de binnenstad van die middelgrote stad aan de IJssel. Niet alleen op leegstaande verdiepingen boven winkels, maar ook in postkantoren, pakhuizen en op braakliggende kavels. Allemaal projecten waar met aandacht voor de omgeving oud en nieuw met elkaar is verbonden. En waar mensen met een middeninkomen een thuis vinden. Dat brengt letterlijk leven in de binnenstad.

Wonen Boven Winkels Deventer (WBWD) is een zelfstandige BV waarvan de aandelen voor 100% in handen zijn van Woonbedrijf ieder1. Die woningcorporatie richt zich op mensen met de laagste inkomens en met een laag middeninkomen. WBWD verhuurt woningen met een middenhuur variërend van circa 800 tot 1300 euro aan de groep daarboven: mensen met een inkomen vanaf 44.000 euro. Middenhuur voor middengroepen die anders tussen wal en schip vallen. ‘Het gaat om veel meer dan wonen’, vertelt directeur Walter Masman: ‘WBWD is opgericht als vehikel om de leefbaarheid in de binnenstad te bevorderen. Als hier geen mensen wonen, zijn het na vijf uur levenloze straatjes. Met meer bewoners is er meer reuring en meer toezicht. Dat heeft een positief effect op de leefbaarheid in de binnenstad. Het heeft gewerkt. Keiharde cijfers zijn er nog niet, maar het gevoel van onveiligheid lijkt afgenomen.’

Rondje binnenstad

Dyon Noordman is een van de woonmakelaars die verantwoordelijk zijn voor de operationele gang van zaken voor de 12 projecten van WBWD: verhuur, incasso, beheer en onderhoud. Hij geeft een rondleiding door de Deventer binnenstad, te beginnen bij het kantoor van WBWD dat gevestigd is in De Koning. Door renovatie van een oud pand en nieuwbouw op een aangrenzend terrein creëerde WBWD 19 appartementen met een gemeenschappelijke binnentuin op het achterdak. Noordman: ‘Ons kantoor was oorspronkelijk ook een woning, maar bleek daarvoor minder geschikt vanwege de drukke uitgaanslocatie. Als uitvalsbasis voor WBDW ligt het juist zeer strategisch, midden in het gebied waar het om gaat.’

De Koning

Op diverse plekken in de binnenstad verraden brievenbussen en bellenborden dat dit de toegang is tot meerdere appartementen. De panden van WBWD zijn herkenbaar aan het logo bij de voordeur, maar meer nog aan de goede staat van onderhoud. Vooral aan de achterkant, op de binnenterreinen, is het contrast groot tussen verwaarloosde panden waar de eigenaar geen aandacht heeft voor de bovenverdiepingen en de uitstekend onderhouden WBWD-panden met vrijwel allemaal een ruime buitenruimte op een aangebouwd terras.

Voor starters en senioren

Zo verbetert WBWD de slaagkans van mensen met een middeninkomen in de binnenstad van Deventer. Masman: “Het gaat daarbij bijvoorbeeld om jonge tweeverdieners, starters op de woningmarkt die al snel iets te veel verdienen voor een sociale huurwoning maar nog niet genoeg om te kopen. Zij kiezen voor de levendigheid in de Deventer binnenstad. Een kleine woning in ons goedkoopste segment is voorlopig voldoende. Na een paar jaar stromen ze vaak door naar een iets ruimere woning. Daarnaast zijn onze woningen interessant voor senioren waarvan de kinderen uit huis zijn. Zij willen vaak terug naar de binnenstad vanwege de stadse voorzieningen.”

Dat het hier fijn wonen is blijkt wel uit de cijfers. Noordman: ‘Gemiddeld blijven huurders vier tot vijf jaar in onze woningen. Dat is een gezonde en natuurlijke doorstroom voor onze doelgroep. Van leegstand is geen sprake. Op een vrijkomende woning reageren zo’n 50 mensen en de woning staat maximaal 1 werkdag leeg. Op onze nieuwsbrief waarin we vrijkomende woningen aankondigen zijn 1800 mensen geabonneerd.’

100 woningen erbij

De huidige portefeuille van 144 woningen, 12 winkelruimtes en 140 parkeerplaatsen is gerealiseerd in de periode 2001 tot 2016. Masman, die sinds oktober 2019 de leiding heeft, formuleerde in het ondernemingsplan van WBWD de ambitie om hieraan de komende 10 jaar nog eens 100 woningen toe te voegen. Technisch gezien betekent bouwen in de eeuwenoude Hanzestad puzzelen tot op de millimeter. WBWD wil namelijk niet zo maar iets bouwen; uitgangspunt is aansluiting op de historische context. ‘Ook de logistiek tijdens het bouwen vraagt om aandacht”, zegt hij, “want horeca en retail moeten bereikbaar blijven. Maar daar is wel uit te komen met een goede architect en met onze relaties met vaste aannemers.’

Lastiger is de financiering van die ambities. De al gerealiseerde projecten kwamen tot stand in een periode dat aankoop van vastgoed of bouwlocaties betaalbaar was: door de vastgoedcrisis was er relatief veel beschikbaar wat de prijzen drukte. De investeringen voor renovatie of nieuwbouw konden met gunstige leningen worden uitgevoerd. ‘Wij hebben geen uitpondstrategie, maar verbinden ons duurzaam met de Deventer binnenstad. De gehele bedrijfsvoering moet uit de reguliere exploitatie komen en voor het vastgoed rekenen wij met een exploitatieperiode van 40 jaar. Dat is dus anders dan bij projectontwikkelaars die zich vaak richten op verkoop.

La Poste

Kapers op de kust

Maar juist dat zijn de kapers op de kust. Door de groeiende aantrekkingskracht van Deventer, ook voor mensen uit de Randstad, zien grotere commerciële ontwikkelaars kansen. ‘Kleine interventies zijn voor ons het meest kansrijk’, zegt Masman. ‘Daar kunnen wij het meeste toevoegen. Voor de grote projectontwikkelaars is een pand met een winkel op de benedenverdieping met twee verdiepingen erboven om als woning te ontwikkelen niet interessant. Voor ons liggen daar juist de kansen.’

Toch wordt het steeds lastiger om objecten te vinden voor renovatie en verhuur in het middensegment. Onlangs nog besloot Masman de aankoop van een pand, waarvoor financiering via BNG Bank mogelijk leek, toch niet door te zetten. Hij kreeg de exploitatie dit keer niet rond gerekend. Hij blijft optimistisch: veel kansen komen uit het lokale netwerk van Masman en Noordman. Particuliere pandeigenaren kloppen bijvoorbeeld aan om de mogelijkheden te verkennen. Noordman: ‘Juist omdat ze al zo lang verbonden zijn met Deventer, overwegen zij om niet voor de hoofdprijs te gaan. Ze vinden het belangrijk om er iets moois van te maken voor Deventer.’

Professionele blik

Tot op heden gaat de bedrijfsvoering van WBWD goed. De BV legitimeert relatief lage rendementseisen met de maatschappelijke keuze voor middengroepen en voor de bijdrage aan een vitale binnenstad. De solvabiliteit, ICT en Loan to value zijn ruim boven de normen van BNG Bank voor een financieel gezonde organisatie. Maar stijgende bouwkosten, hoge onderhoudslasten in historische panden en torenhoge vastgoedprijzen staan op gespannen voet met de doelstelling om meer woningen te realiseren voor middengroepen. Om de groeiambitie te kunnen waarmaken, is het voor WBWD meer dan ooit puzzelen om de exploitatie sluitend te krijgen. Met BNG Bank heeft WBWD een langdurige strategische samenwerking. Accountmanager Ellen Snoeijing: ‘Op basis van de financiële meerjarenraming zien wij WBWD als een betrouwbare organisatie die we graag helpen om hun maatschappelijke doelen te realiseren. Dat doen we al ruim 10 jaar, eerst met voorfinanciering en nu met een aantal langlopende leningen.’ Juist vanwege die lange relatie heeft Masman aan Snoeijing gevraagd om met haar professionele blik mee te kijken met de financiële haalbaarheid van het ondernemingsplan. ‘En op het moment dat we financiering zoeken voor een nieuwe ontwikkeling, zullen we die vraag zeker bij BNG Bank neerleggen. Ze hebben natuurlijk geen monopolie, we gaan ook met andere banken in gesprek om een marktconforme financiering te krijgen.’

Hof van Awaida

Geen standaardoplossing

Uit een artikel in de Volkskrant van 14 december 2021 blijkt hoe lastig het is om wonen boven winkels mogelijk te maken. In Amsterdam moet projectleider Paul Stalenberg praten als Brugman om vastgoedeigenaren te overtuigen. Het gedoe weegt voor hen nog onvoldoende op tegen het rendement van een woning. En dit speelt in heel Nederland. Peter Boelhouwer, hoogleraar woningmarktbeleid aan de TU Delft, schat het in op tienduizenden kansen op woningen. Dus zeker de moeite waard in tijden van extreme schaarste.

‘Middeldure huurwoningen realiseren in de binnenstad is nooit een standaardoplossing’, reageert Masman op de vraag wat andere gemeenten van Deventer kunnen leren. ‘Ons succes is niet een-op-een te kopiëren naar een andere stad. Wat niet betekent dat het niet elders mogelijk is.’ De belangrijkste succesfactor daarbij is een goede samenwerking met de gemeente, lokale ondernemers, vastgoedeigenaren (verenigd in Stichting Deventer Binnenstadsmanagement), makelaars, adviesbureaus, aannemers en de bewoners. In het ondernemingsplan staat het mooi verwoord: De filosofie is dat we samen aan en voor de stad werken, waarbij we elkaars kennis en kunde, het vastgoed en de mensen die er wonen en werken, kennen en begrijpen.

‘De gemeente moet wel meebewegen’, besluit Masman. ‘Door ons ontwikkelposities te gunnen en bijvoorbeeld met een doelgroepenverordening projecten te bestemmen voor middenhuur. Want als ze dat overlaten aan de markt gaan de grote ontwikkelaars ermee aan de haal. Het is belangrijk dat er een langetermijnvisie is voor de kwaliteit van de binnenstad en de rol van retail en wonen daarin. Op basis daarvan kan WBWD een mooie mix aan woningen ontwikkelen.’

Partnerbijdrage

Door: Christine van Eerd, zelfstandig tekstschrijver